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Augen auf beim Wohnungskauf Vermietete Eigentumswohnungen werden gern als solide Geldanlage angeboten. Doch Vorsicht: Mieter und Miteigentümer können das Erfolgsmodell stören. „Anleger sollten die Fallstricke kennen”, raten Experten. Eine vermietete Wohnung eignet sich besonders gut für den Vermögensaufbau, denn als Vermieter profitiert man von derzeit günstigen Finanzierungskonditionen und von den regelmäßigen Mieteinnahmen. „Dank aktuell niedriger Darlehenszinsen kann der Kredit zügig getilgt werden“, sagt Stefanie Binder von der BHW Bausparkasse. „Ist die zehnjährige Spekulationsfrist abgelaufen, lässt sich die Wohnung zudem steuerfrei veräußern.“ Eine entscheidende Rolle bei einem solchen Anlageprojekt spielen der Mietvertrag und der gegenwärtige Mieter. Seine Bonität ist für den Anleger ein wichtiger Erfolgsfaktor. „Kauf bricht nicht Miete“, so steht es in §566 BGB. Demzufolge muss ein Käufer alle Rechte und Pflichten aus dem bisherigen Mietverhältnis übernehmen. Der neue Eigentümer ist also auch für die Beseitigung von Mängeln verantwortlich, selbst wenn diese schon vor der Übernahme bestanden. Deshalb ist es wichtig, die zu übernehmenden Mietverhältnisse zu kennen. „Potenzielle Anleger sollten sich vor Abschluss des Kaufvertrages eingehend mit dem Objekt, der Mieterstruktur und den rechtlichen Grundlagen befassen, damit die Entscheidung eine fundierte Grundlage hat“, rät Binder. Möchte man selber einziehen, kann die Eigenbedarfskündigung zur Hürde werden. Hat der Mieter schon vor der Aufteilung des Objekts in Eigentumswohnungen dort gelebt, darf der Käufer erst nach drei Jahren eine Eigenbedarfskündigung aussprechen. In Ballungsräumen mit Wohnungsknappheit kann diese Frist auf bis zu zehn Jahre ausgedehnt werden. Wer plant, sein Geld in eine vermietete Immobilie zu investieren, sollte bei der Bewertung von Angeboten einige Aspekte im Blick haben. Die BHW Bausparkasse hat die wichtigsten Informationen für Interessierte zusammengefasst. Punkt Nummer eins: der Standort des Objekts. Vor dem Kauf sollte geprüft werden, ob die Lage der Immobilie attraktiv ist, eine gute Infrastruktur besteht und ein ausreichendes Arbeitsangebot gesichert ist. Auch ein Blick auf den Mietenspiegel kann nicht schaden. Punkt Nummer zwei: Reparaturen und Instandhaltungsmaßnahmen. „Informieren Sie sich, ob die derzeitigen Eigentümer in den letzten fünf Jahren Modernisierungsmaßnahmen beschlossen beziehungsweise umgesetzt haben. Informationen darüber finden sich in den Versammlungsprotokollen oder bei der Hausverwaltung.” Zudem sollte vorab geprüft werden, ob, und falls, ja, wann die Aufteilung des Wohneigentums vorgenommen wurde. Die Möglichkeit der Eigenbedarfskündigung bemisst sich daran, wann der Mieter eingezogen ist. Vorsicht ist geboten, wenn Mietrückstände bestehen. Käufer sollten prüfen, ob die Miete bisher immer pünktlich gezahlt wurde. Auch die Mietkaution sollte nachweislich erbracht worden sein. Falls Prozesse wegen Mängeln in der Wohnung anhängig sind, ist dies über die Hausverwaltung oder die Eigentümergemeinschaft zu erfahren. Und: Informationen über den aktuellen Stand der Instandhaltungsrücklage gibt es ebenfalls bei der Hausverwaltung. Was außerdem nicht vergessen werden sollte: Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind zu versteuern. Wer eine vermietete Eigentumswohnung kaufen will, sollte die Fallstricke beachten. Foto: BHW Bausparkasse Finanzieren mit langem Atem: Die Tilgung optimal planen Wer seinen Tilgungsplan vorausschauend gestaltet, kann dank günstiger Zinsen bares Geld sparen 375.400 Wohnungen wurden 2016 genehmigt, ein Plus von fast 20 Prozent gegenüber dem Vorjahr und so viele wie seit 1999 nicht mehr. „Die Deutschen haben wieder richtig Lust aufs Bauen!”, stellen die Experten der BHW Bausparkasse fest. Wer jetzt den Erwerb in Angriff nimmt, sollte sich bewusst sein, dass die Hypothek in den meisten Fällen erst nach 20 Jahren oder mehr endgültig abgetragen ist. Dies gilt trotz des günstigen Baugelds. „Nutzen Sie den Niedrigzins und erhöhen Sie die Tilgung auf drei oder noch mehr Prozent“, empfiehlt Angelika Sosnowski von der Bausparkasse BHW. „Sie werden schneller schuldenfrei und senken die Gesamtkosten.“ Auch die Möglichkeit für Sondertilgungen sollten Erwerber vertraglich mit ihrer Bank oder Bausparkasse regeln – und nutzen. Planungssicherheit genießt, wer die Höhe der monatlichen Zahlungen langfristig auf niedrigem Niveau fixieren kann. Viele Erwerber wählen heute eine Zinsbindung von 15 statt zehn Jahren. „Ein Schritt in die richtige Richtung“, meint Sosnowski. „Die Niedrigzinsphase hält nun schon über Jahre an, Zinserhöhungen sind in Zukunft zumindest möglich.“ Wer sichergehen möchte, kann den Bausparvertrag zu Hilfe nehmen. Es gibt eine Kombination, die den Klassiker mit einem tilgungsfreien Darlehen mischt. „Erwerber können den Zinssatz über die gesamte Laufzeit festlegen“, erklärt die BHW Finanzexpertin. Für das Darlehen zahlt man bei der Variante nur die Zinsen, getilgt wird mit einem Schlag durch den angesparten Bausparvertrag. „In die Bauspar-Kombination kann auch die Wohn-Riester-Förderung einfließen, was die Tilgung erheblich beschleunigt“, erläutert Sosnowski. Noch eine Option für mehr Zinssicherheit: Endet die Laufzeit eines Darlehens in zwei bis fünf Jahren, können Hausbesitzer über einen Forward-Kredit nachdenken. Das Prinzip: „Sie schreiben die Konditionen für ihre Anschlussfinanzierung im Voraus fest und zahlen dafür einen Zinsaufschlag. Die Höhe hängt von der Laufzeit bis zum Beginn der Anschlussfinanzierung ab.”


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